黄光裕180亿元注资内幕 地产王国浮出水面

||2009-02-11

复牌后的中关村（000931）昨天以天量震荡，显示出市场对黄光裕180亿元地产项目注资的分歧。当天，中关村高层也首次露面，详解注资内幕。

注资中关村

“此次定向增发，黄光裕先生做出了很大让利，而且大股东增发的股份将锁定3年，这更有利于保护中小投资者利益。”昨天，中关村科技发展（控股）股份有限公司（以下简称中关村）常务副总裁王军接受国内3家媒体采访时如此开场。

前天，停牌7个月的中关村（000931）发布公告：以14.67元/股向鹏泰投资、鹏康科技和黄秀虹定向增发不超过12.27亿新股，将三方持有的鹏润控股100%股权置入中关村科技。对此定向增发，王军概括为“180亿元地产优质资产注入中关村”。

自2007年9月28日最后一个交易日后，中关村经历了7个月停牌。王军透露，停牌7个月，主要是因为讨论CDMA担保、银行债务重组、存量资产处置等重大问题。在大股东支持下，截至2007年底，中关村成功化解了涉及33.9亿元巨资的CDMA担保风险，并解决了10多亿元的债务，年度业绩实现盈利。

但中关村未来发展仍没有解决。如何做大做强主业，形成持续稳定的经营现金流和主营业务利润，是上市公司不可回避的问题。王军称，最终大股东决定兑现重组承诺，把旗下约180亿元优质地产注入中关村。

王军认为，去年中关村停牌时，大盘点位接近5600点。按照规定，此次发行价格定为董事会决议公告日前20日股票交易均价14.67元/股。时隔7个月，大盘指数一度下跌50%左右，但中关村大股东黄光裕考虑到中小股东的利益，以相对较高的定向增发价夯实中关村6亿多的原有股份的股价。

王军透露，此次定向增发，相当于黄光裕放弃了4亿股，相当于向上市公司倒贴40亿—50亿元资产。

然而，在经历复牌首日涨停后，在昨天深证涨2.61%情形下，中关村却逆市挫3.33%，收于15.70元，并放出13.9%换手率、10.09亿元的天量。市场对增发仍存狐疑。

或同出一辙

同样是定向增发，同样是收购地产，黄光裕重组中关村的方案不由让人联想到其兄黄俊钦去年上演的“*ST金泰42涨停神话”。黄光裕此次注入的地产项目是否值180亿元，成为市场关注焦点。

王军透露，注入中关村的鹏润控股，旗下拥有众多土地一级开发和土地整理项目及房地产二级开发项目。其中，土地一级开发和土地整理项目主要位于北京，总占地面积超过1亿平方米，房地产二级开发主要在北京、重庆、无锡等一二线城市，包括住宅、商业、写字楼，总规划建筑面积约101.6万平方米。而注入中关村的180亿元的地产项目，包括重庆解放碑国泰广场、重庆鹏润蓝海住宅、北京大康国际鞋城、北京金尊大厦项目等10个项目。

王军说，以明天开盘的重庆鹏润蓝海住宅项目为例，该项目位于重庆核心CBD商圈，共分为A、B、C、D四个区,建筑面积60余万平方米，其中A区的开盘价为6700元/平方米。以此计算，仅A区1400余户就将给鹏润蓝海带来5亿—10亿元销售额。

而位于北京三环路西坝河的金尊大厦地块，多年来被视为黄光裕的“地王”。该项目建筑占地面积3万余平方米。该地块是黄光裕约在2002年用1亿多元拿到的，经历北京房价近年来大涨，商业价值早已高达数十亿元。

王军透露，鹏润控股地产资产注入后，中关村住宅地产将占业务60%左右，商业地产与科技地产为补充。尽管此前鹏润的地产项目如国美第一城、明天第一城均面向大众消费阶层，曾创造“像卖电器一样卖房子”的低价模式，但重组后的中关村地产业务将依托国美电器的家电优势，转向以精装修公寓为主的中高端地产项目。

面对地产市场最近的低迷，王军认为，对照美国、日本等国家近50年来房地产市场的发展经验，地产业“拐点”并未来到。目前宏观调控加剧业界洗牌，使房地产入市门槛提高，对中关村恰是很好的机会。王军认为，在2035年之前，中国房地产仍将处于高速发展期，2035—2050年处于平稳发展期，因此中国房地产市场至少还有30—50年发展。

肥水不外流

值得注意的是，此次定向增发中涉及的黄秀虹是黄光裕妹妹，目前执掌国美电器的华东市场。而定向增发完成后，黄秀虹将一举跻身30亿元富豪之列。

根据重组方案，定向增发完成后，中关村总股本将由原来6.75亿股增加到19.02亿股。其中黄秀虹持股比例达到12.9%，以14.67元/股增发价计算，其市值近36亿元。

而增发完成后，黄光裕控制的鹏泰投资与鹏康科技将持中关村59.68%股份，市值逾160亿元。而黄氏家族对中关村的持股比例也将达到72.58%，属于绝对掌控。其他A股投资者仅享有27.42%股份。

“从黄光裕当初运作国美电器在香港上市的经验看，黄光裕对上市公司掌控一定要超过70%，为今后资产注入留下伏笔。其重组中关村显然仍是此思路。”一直高度关注国美的中国电子商会副秘书长陆刃波对此评价。

“其它地产业务，我们将选择合适时机陆续注入上市公司，但目前尚无明确时间表和计划。”王军说。

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